房地产股票,暴涨的股价和它的“怨种”大股东 -百学财经

　　最高涨幅400%，28个涨停板。

　　刚刚过去的2022年，中交地产（SZ000736，股价16.50元，市值114.75亿元）被冠以“2022年地产第一妖股”之名。

　　借钱，是中交地产2022年的另一个标签。7.5%年利率、100亿元额度，来自控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称地产集团）的金钱支持，让中交地产得以在土拍市场游刃有余，以及为各项目关联公司“提供财务资助”。

　　而一个月后的“求救信”传闻则堪称中交地产2022年度最大危机公关事件。

　　去年5月10日，一份显示“中交地产股份有限公司文件”的红头文件广为流传，内容为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，签发人正是中交地产董事长李永前，文件号“中交地产融发[2022]94号”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。

　　翌日的年度业绩说明会上，中交地产董秘田玉利回应“上述消息与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还”。

　　随后的5月13日，中交地产发布公告声明，2022年5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元。截至一季度末的货币金钱余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

　　不过中交地产也承认，地产集团作为控股股东，通过为公司融资提供担保、提供借款等方式，积极支持公司主营业务发展，为公司融资工作和业务发展提供了有益支持。

　　据Wind，中交地产2022年内的股价最高峰出现在5月初，达31.67元，如果相比去年初的6.31元，涨幅一度达到惊人的400%。

　　曾有投资者在业绩说明会上针对中交地产的股价暴涨发问，田玉利彼时也给出了一个十分官方的回复：“公司股票价格受多种因素影响，包括宏观经济形势、行业政策、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面，在股价异常波动期间，我们严格按照监管规定及时发布了股价异动暨风险提醒公告”。

　　事实上，结合中交地产的金钱流向看，其买入金钱较为分散，卖出金钱多为大额，且机构卖出占比较高，“游资炒作”成为这一年里中交地产在资本市场上挥之不去的标签。

　　借钱，是中交地产2022年的另一个标签。

　　中交地产的业绩并不足以支撑这样的股价涨幅和预期，而其过去这一年的财务操作则将财技炫到了另一种巅峰——从控股股东那里借钱，从有钱子公司那里转钱，支持自己其他项目公司。

　　中交地产系的钱，借来借去。这个故事始于2021年底。

　　2021年12月14日，中交地产公告，拟向控股股东新增借款，额度不超过100亿元，年利率不超过10%。

　　所以我们看到，2022年，组成中交地产公告内容的，除了上述为股价波动而发布的风险提醒外，大多是“向关联方借款和为项目公司提供财务资助”。

　　2022年3月30日，中交地产一口气分两笔向地产集团借来45.8亿元，期限均为2年，其中5.8亿元借款年利率8%，40亿元借款年利率7.5%。

　　2022年6月28日，中交地产再次向地产集团借款不超过45亿元，期限不超过2年，年利率依旧为7.5%。此时，中交地产已使用2022年度的借款额度已达90.8亿元。

　　也就是说，仅仅半年，中交地产就几乎用完了来自大股东的100亿元借款。

　　果不其然，2022年8月17日，地产集团为中交地产追加50亿元，条件和2021年12月底类似，中交地产2022年的借款额度此时已经来到150亿元。

　　12月9日，地产集团又一次向中交地产提供不超过45亿元借款额度，但20天后，中交地产又又又向地产集团发出了借款申请，合计65.6亿元，年利率7.5%。

　　“本次借款后，我司已使用向地产集团借款额度为185.88亿元。”

　　也就是说，2022年12月初刚刚追加的借款额度，到月底几乎又被用光了。那么，中交地产12月从大股东处借来的钱都流向了哪里？

　　可供参考的一个数据是，2022年12月20日厦门第四批集中供地，中交地产以底价39.6亿元竞得湖里区2022P21地块。

　　另据中指研究院，2022年全年，中交地产拿地金额为114亿元，排名第28位。

　　在向大股东借钱这件事上，正如中交地产在公告中说的那样，“在多方考察和比较其他融资渠道之后，控股股东方提供的金钱具有及时、快捷、便利等优势”。年利率7.5%、不超过100亿元几乎是中交地产的借钱标配，这种央企的豪横，或许正是母公司给予的底气。

　　对于7.5%的年利率，中交地产的结论是“属于合理范围”，且是“公司多方考察银行贷款、信托等融资方式，在多方比较融资方式及成本之后，参考市场情况及地产集团取得金钱的成本”得出的。

　　中交地产不仅常常从地产集团借钱，还在调用项目公司的富余金钱。

　　2022年9月27日，中交地产发布当年最后一份调用项目公司富余金钱的公告，表示“拟与合作方按合作比例共同调用昆明中交金盛置业有限公司富余金钱（到期续借），其中我司（包括子公司）拟调用金额不超过7280万元。期限不超过1年，利率不超过4.35%”。

　　类似这种调用金钱公告，中交地产在2022年发了6份。

　　除此以外，中交地产还乐于充当“钱袋子”的角色，把借来的钱再撒向项目公司。比如，向重庆葆和房地产开发有限公司提供财务资助9265.41万元，期限6个月，年利率5.58%；向北京力汇房地产开发有限公司提供财务资助1249.75万元，期限12个月，不计息；向重庆铭勤房地产开发有限公司提供财务资助9195.61万元，期限6个月，年利率9%等等。

　　作为罕见的一度全踩“三道红线”的央企开发商，中交地产自身金钱状况向来不尽如人意。从中交地产2022年12月的公司债募集说明书看，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，中交地产资产负债率分别为81.32%、80.92%、81.14%和81.24%，经营活动产生的现金流净额分别为-147.73亿元、-216.22亿元、6.16亿元和-69.09亿元。

　　截至2022年6月末，中交地产有息负债总计2170.60亿元。另据DM查债通，中交地产有两笔债将于70天内到期，余额分别是1.31亿元和1.68亿元。

　　大股东对中交地产的支持几乎是毫无保留的。2023年1月10日，地产集团又拟向中交地产新增不超过100亿元借款额度，期限至2023年12月31日。

　　中交地产今年的钱又有了。

　　每日经济新闻