珠海华发股份，华发“三道红线”由橙转绿，营收增速放缓

　　对于归母净利增速高于营收现象，华发方面解释主要因为:结转结构变化推动毛利率同比增加1.5个百分点至25.8%；少数股东损益占比同比减少4.7个百分点至31.7%。

　　销售方面，报告期内公司实现销售额1218.9亿元，同比微增约1%，销售面积468.8万平方米。珠海大区全年完成销售315.28亿元，占比25.87%；华东大区完成553.2亿元，占比45.38%；华南大区完成233.3亿元，占比19.14%；北方大区完成47.51亿元，占比3.9%；北京区域完成69.61亿元，占比5.71%。

　　盈利能力方面，2021年华发股份毛利率25.80%，同比增长1.5个百分点；净利率9.13%，与上年基本持平；加权净资产收益率17.80%，同比增长约1个百分点。

　　根据今年3月中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》，百强房企的净利润率均值为9.8%。对比可发现，华发股份净利率略低于行业平均值。

　　负债方面，期末公司负债总额2592亿元，同比减少6.8%，其中非流动负债和流动负债占比分别是41%和59%。值得一提的是，流动负债中，短期借款10.30亿元，较上一年同期减少近82亿元，同比减少89%。

　　不过，应付票据13.21亿元，同比增长249.5%，华发股份解释称为:应付商业承兑汇票增加所致。流动负债中变化较大的还有应付职工薪酬，同比增长52.88%至1.439亿元，财报解释主要系本期末计提未发放的职工薪酬增加所致。

　　克而瑞研究中心认为，商票等应付款项的增加虽然为房企控制了有息债务规模，但开具大量商票后，可能会导致偿债能力虚高的现象，隐匿了债务风险。

　　现金流方面，期末华发股份现金及现金等价物余额497.2亿元，同比增长16.7%，可以较好覆盖一年内到期债务。

　　“三道红线”指标方面，华发股份于去年年底实现“三道红线”达标。根据财报，期内有息债务规模同比下降10%；有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约40%。

　　土储方面，报告期内，华发股份新开工面积522.77万平方米，竣工面积628.4万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积543.97万平方米，在建面积1541.98万平方米。对比上一年，土地储备计容积率建筑面积减少32.5%，土储下降明显。

　　期末，华发股份资产总额3551亿元，其中股东权益合计958.9亿元。股东权益中，归属于母公司股东权益总计208.2亿元，占比21.7%，同比减少4.5%；少数股东权益750.7亿元，占比78.3%，同比增长43.6%。

　　华发股份期末净利润46.77亿元，其中归属于母公司股东的净利润31.95亿元，占比68.3%，少数股东损益14.82亿元，占比31.7%。由此可见，占近八成净资产的少数股东，仅占据约三成净利润。

　　◎南方产业智库点评

　　公司有息债务同比下降10%，短期债务大幅下降约40%，实现“三道红线”由橙转绿，负债优化明显。但代价是增速放缓，营收、利润均是微增，拿地减少，土储也下降。盈利能力方面，净利率水平微低于行业平均水平，盈利能力还有待提升。